区域PK！黄埔与番禺哪个区更值得投资！

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常有人问我，老K，番禺和黄埔买哪里好？前景哪个更看好，投资潜力大？

对于第一个问题，我的回答是，哪里离你和家人上班近，住的舒服，有学位，就买哪里。而第二个问题的范围就太大了，老K这里也只能侃侃。

产业布局谁更高端？

首先看一下《广州市城市总体规划》。首先要明确的，两个区各有一部分是在主城区范围里的，分别是番禺广明高速以北，黄埔区九龙镇以南。这两个区域也分别是番禺、番禺人口密度最大，产业最发达的区域。

在城市功能布局上，黄埔比起番禺有一大优势，那就是总规里已经明确了广深科创走廊的地区划分，这划分的利好大部分是在黄埔的范围里，或者靠近黄埔的区域。这意味着在规划里，未来政策面上黄埔的高科技产业转入以及扶持的力度是要远远大于番禺的。

而《广州市十三五规划》，也明确了广州未来5年要重点打造的板块及区域。其中黄埔要打造4个区域，分别是“国际金融城”、“广州经济技术开发区”、“中新广州知识城”、”黄埔临港经济区“。番禺要打造3个区域，“广州国际创新城"、“广州南站商务区”、“长隆—万博商贸旅游区”。

“国际金融城”和“经济技术开发区”的规划，将带动了科学城、临港经济区的发展。天河的人力、财力无疑是全广州最雄厚的，而在天河区办公成本急速上升的情况下，黄埔这几块的发展趋势看好。一些在天河的企业和人群会由此转移。

而“中新知识城”则是中国政府和新加坡政府联手推动的，潜力也是值得期待。类似的案例可参考苏州工业区。苏州工业区是中国和新加坡两国政府间早年间的合作项目合作，土地只有南沙的近6分之1，GDP却是南沙的近2倍。

而番禺的几个区域，目前来看最成功的的应该就是“长隆—万博商贸旅游区”了，吸引了欢聚时代（YY语音）、IBM、微软等众多企业。“广州国际创新城"最大的资源是大学城，目前引入的最大项目是思科。“广州南站商务区”这个区域，目前引入的项目主要还是一些万科等开发商的地产项目。

从广州城市总规和十三五规划的布局，以及项目的落实情况来看，黄埔略胜一筹。

数据说话：人、地、GDP

这里分别列一下两个行政区的数据。

在2017年末，黄埔区的GDP是3209.53亿，番禺区的GDP是1948.32亿。而在人口来看，番禺的常住人口是171.93万，而黄埔的常住人口是109.1万。

两个地区的经济现状一目了然。番禺用了相当于黄埔150%的常住人口，却只创造了黄埔60%的GDP。

人地矛盾角度，黄埔有484.17平方公里，番禺则是529.94平方公里。黄埔的人口密度是远远低于番禺的，大概只有番禺的三分之二。黄埔在人口密度低于番禺的情况，经济的发展却远远高于番禺，这离不开番禺存在着低端产业多、经济聚集低的问题。

此外，番禺的睡城现象还是较黄埔更为明显。大量的劳动力由于中心区高企的房价，迁移到番禺。但同时因为番禺缺乏配套的产业、商业，这些劳动力只是将番禺局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。

这一点从三号线的拥堵情况就可以看出来，三号线的日客流量早已达到208.96万次，是排第二的五号线的近2倍。

图片来自于网络

从供地能力来看，番禺还是比不上黄埔。我们来看看下面两张图，首先是番禺区的卫星图（如下），在番禺的卫星图来看，土地基本已经运用。如果要继续开发更多新的项目，就得拆迁。这个费用是比较大的。

而黄埔的卫星图（下图）来看，大量的土地还是被植被覆盖，土地利用程度低，尤其是知识城周边。所以，同等的资金投入，在黄埔起到的效果可能会远远大于番禺。

同样，在财政投入力度上，番禺也较黄埔差了一个等级。以广州市统计信息网16年的数据为例，黄埔的财政预算是160亿，而番禺却只有123亿。

番禺的开发成本比黄埔更贵，投入资金却比黄埔更少。如何才能发展！？

所以，番禺要走的路还是任重而道远啊。

总结：

投资来看，黄埔利好大于番禺

此外，也可以看看宅问上其他专家的建议：

问：刘老师您好，请问下您觉得广州的科学城、大学城、教育城、知识城四个规划区块，购买哪个区块的房产最有升值空间？ 

刘老师

资深城市规划师、分析师

擅长：城市规划 楼盘分析 趋势预测 土地投资 城市更新

答：

这四个板块都是知识经济的板块。

科学城配套比较成熟，区位条件较好，就业密度未来将维持在高位，这个对当地住宅的需求是个利好，但也存在周边存在部分工业区，品质仍需改善的问题。

教育城还是一个有待开发的板块，目前处于概念策划，还未正式铺开建设，潜力有，但毕竟学校建设和人气聚集周期长，未来仍存在一定的不确定性。

大学城比较成熟，但可开发的住宅用地不多，大学城由于功能较为单一，配套设施的供给随学生假期冷热不均，好在不少大学入城也将其附属学位带入，学位房性价比可以。

知识城环境优美，是广州难得的一块宝地，也是未来黄埔区产业发展的重点，有产业就有人气，而且产业品质高端。但与城区有一定距离，目前最大的短板就是交通，如果轨道近几年能加速开通，知识城还是很有升值潜力。

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